L’immobilier est très populaire en France. Que ce soit pour acheter sa maison principale ou investir son argent, les Français sont attirés par ce secteur depuis des années. Cependant, l’investissement immobilier reste souvent mal compris et peut conduire à de mauvaises décisions si on n’est pas bien préparé. Beaucoup pensent que cela se résume simplement à acheter une propriété, mais il existe en réalité plusieurs façons d’investir dans l’immobilier.
De plus, les Français ont tendance à épargner beaucoup et préfèrent placer leur argent dans la pierre pour diverses raisons : la possibilité d’y habiter si nécessaire, moins de volatilité que la bourse, la génération de revenus complémentaires et le caractère concret de l’investissement immobilier.
Un autre avantage majeur est la possibilité de contracter un prêt pour investir dans l’immobilier grâce à ce qu’on appelle l’effet de levier. Cependant, il est important de noter que l’immobilier n’est pas un placement parfait et comporte des risques qui nécessitent une réflexion approfondie avant toute décision d’investissement.
Les différentes façons d’investir dans l’immobilier
On a souvent l’impression que le seul moyen d’investir dans l’immobilier est d’acheter sa propre maison ou un appartement à louer. En réalité, il existe de nombreuses autres façons d’investir dans l’immobilier, chacune avec ses avantages et ses inconvénients. Je ne vais pas aborder en détail l’achat de la résidence principale dans cet article car même si cela peut prendre de la valeur avec le temps, ce n’est pas considéré comme un investissement à proprement parler. Cela ne veut cependant pas dire que l’achat de sa résidence principale n’est pas rentable ou une mauvaise idée.
L’investissement locatif
Lorsqu’on pense à investir dans l’immobilier, on imagine souvent l’achat d’un bien pour le mettre en location. Ce type d’investissement permet de gagner de l’argent de deux manières : grâce aux revenus locatifs perçus chaque mois (les loyers) et lors de la revente si la valeur du bien a augmenté (ce qu’on appelle une plus-value). Cependant, il est essentiel de bien se renseigner avant de se lancer dans un investissement locatif. Il existe en effet différentes façons d’investir dans l’immobilier locatif, et il est crucial d’explorer toutes les options disponibles avant de prendre une décision.
Nu ou meublé, il faut choisir
Choisir entre une location nue ou meublée est l’une des premières décisions à prendre lors de l’investissement dans l’immobilier. La location nue implique de louer un bien sans meubles, avec seulement certains équipements obligatoires tels qu’un évier raccordé à l’eau chaude et froide. Ce choix a un impact sur le confort du locataire et sur les impôts à payer. D’autres différences incluent le mobilier obligatoire, la durée du bail et du préavis, ainsi que les niveaux de loyers attendus.
👉 La location nue
L’investissement locatif classique peut sembler être le choix par défaut, mais ce n’est pas toujours le plus avantageux en termes d’impôts. Les revenus fonciers qui en découlent peuvent être soumis à une imposition relativement élevée, surtout si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée. Il est important de considérer les avantages et inconvénients de chaque option en fonction de votre situation personnelle.
👉 La location meublée
Ici, vous avez compris qu’il s’agit de proposer à la location un bien avec des meubles. Vous pouvez aménager votre bien comme vous le souhaitez, en respectant une liste de meubles et d’équipements obligatoires définie par l’État. Vous pouvez aussi ajouter quelques meubles dans une location dite « vide » si vous le souhaitez. Pour obtenir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux. Sinon, vous serez considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les revenus du LMNP ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui offre une imposition plus favorable.
Ensuite, voici les différences entre une location vide/nue et une location meublée :
Durée du bail : 3 ans minimum pour la location vide/nue contre 1 an (ou 9 mois pour les étudiants) pour la location meublée
Préavis côté propriétaire : 6 mois (avant la fin du bail) pour la location vide/nue contre 3 mois pour la location meublée
Préavis côté locataire : 3 mois (ou 1 mois en « zone tendue » et autres cas particuliers) pour la location vide/nue contre 1 mois pour la location meublée
Régime d’imposition : Revenus fonciers pour la location vide/nue contre Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour la location meublée
Dépôt de garantie du locataire : 1 mois de loyer (hors charges) pour la location vide/nue contre 2 mois de loyer (hors charges) pour la location meublée
Le LMNP est aujourd’hui une niche fiscale dont beaucoup ignorent l’existence, c’est dommage. Avant de choisir une option, il est important de faire des recherches et comparer ce qui sera le plus intéressant. L’investissement locatif demande implication, temps et probablement passion aussi, surtout si vous voulez tout gérer vous-même. C’est différent de l’investissement en bourse qui peut se faire manière passive. Si vous ne voulez pas tout faire seul, notamment sur votre premier bien, envisagez des solutions d’investissement locatif clé en main.
L’investissement locatif clé en main
Peut-être que vous seriez intéressé par l’investissement locatif, mais vous n’avez pas le temps ou la motivation de tout gérer vous-même. Pour les personnes qui trouvent cela intéressant, l’investissement immobilier peut être passionnant. Cependant, pour ceux qui aimeraient s’y intéresser mais ont des freins à se lancer seuls, la solution de l’investissement locatif clé en main pourrait être envisagée. Cette option est proposée par des plateformes qui visent à vous aider à trouver et gérer votre bien pour vous. En contrepartie, vous payez des frais de gestion sur le montant de vos loyers chaque année. Parmi les plateformes d’investissement locatif clé en main populaires figurent Beanstock et Bevouac.
Beanstock propose un accompagnement complet dans votre projet d’investissement immobilier ainsi que deux heures de formation personnalisée avec un expert. Ils offrent une sélection de biens partout en France avec des tarifs correspondants.
Bevouac est également une plateforme offrant un accompagnement clé en main personnalisé pour votre projet d’investissement immobilier, réservée à 40 investisseurs par mois avec des tarifs variables selon le prix d’achat du bien.
Pourquoi l’investissement locatif classique peut être si intéressant ?
Historiquement, en termes de rendements, c’est l’investissement en bourse qui est en tête (une information souvent surprenante).Et même si l’inverse est aussi vrai, l’investissement immobilier a plusieurs avantages que la bourse n’a pas.Et l’un de ses plus gros avantages, c’est le fait de pouvoir investir à crédit.Je dis « pouvoir », mais c’est aussi dans la plupart des cas « devoir ». Car c’est souvent assez rare de pouvoir s’acheter un bien cash comme si on achèterait une paire de taies d’oreillers pendant la semaine du blanc.Désolé votre navigateur ne supporte pas les vidéos HTML5.Mais le truc, c’est que le fait de devoir emprunter a aussi des avantages (au point qu’on peut débattre de la pertinence d’acheter un bien cash même si on peut se le permettre).Et plus précisement, le gros avantage, c’est de pouvoir profiter de ce qu’on appelle l’effet de levier.L’effet
L’historique montre que les placements boursiers offrent généralement les meilleurs rendements. Cependant, l’immobilier présente des atouts non négligeables par rapport à la bourse. L’un des principaux avantages réside dans la possibilité d’investir avec un prêt. Bien que cette option soit souvent incontournable étant donné la rareté des acquisitions immobilières comptant au comptant. Devoir recourir à un emprunt comporte également ses avantages (à tel point qu’il est possible de discuter s’il est pertinent d’acquérir un bien au comptant même si cela est envisageable).
En particulier, l’avantage majeur réside dans l’utilisation du levier financier. Ce mécanisme permet d’acquérir un bien immobilier qui serait autrement inaccessible sans recours à un financement externe.
Le principal avantage du levier financier est sa capacité à multiplier les rendements potentiels tout en accroissant simultanément le risque encouru. Dans une perspective d’investissement locatif par exemple, il devient particulièrement attractif car les loyers perçus mensuellement peuvent contribuer au remboursement total ou partiel du prêt immobilier.
Prenons pour exemple une situation présentée dans une newsletter Beanstock :
Imaginons emprunter 180 000€ et verser 20 000€ en apport.
En mettant ensuite ce bien en location et percevant un loyer net (après charges et impôts) mensuel évalué à 750€,
tout en remboursant chaque mois 850€ à la banque sur une durée totale correspondant à un taux d’emprunt fixe sur 20 ans établi à 1,1%,
le projet nécessitera donc théoriquement seulement 100€/mois issus de votre épargne personnelle.
Sur cette période vingt ans cela représente ainsi24 000 €.
👉 Au bout des ces deux décennies : vous aurez dépensé initialement20 000 €(apport initial) +24 000 €(l’épargne mensuelle) =44 000 €.
👉 Si vous revendez votre propriété après vingt ans pour200 000 €,
vous aurez multiplié votre capital par resultats:200 000 /44 000 =4.5 !
Cela correspondrait alors àun retour net sur vingt ans estimés à22%.
Le choix du bien
Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, il est crucial de bien choisir sa propriété. L’objectif n’est pas d’acheter un bien simplement parce qu’il est attrayant ou proche de chez soi en se disant que « l’immobilier, ça monte toujours ». Le choix du logement représente l’étape la plus importante, surtout pour l’un des plus importants achats de notre vie en termes de montant (après les dépenses sur place lors d’un séjour à la montagne). De nombreux critères doivent être pris en compte :
1. Emplacement: Il existe une vieille plaisanterie dans le monde de l’investissement immobilier selon laquelle les trois éléments les plus importants dans le choix d’une propriété sont l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Cela démontre combien c’est crucial.
2. Surface: En général, les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Cependant, tout dépend également de vos objectifs personnels.
3. Neuf ou ancien: Ce choix dépend aussi de considérations fiscales. Nous ne rentrerons pas dans les détails ici, mais il convient de faire très attention aux dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) qui ne sont pas toujours aussi avantageux que ce que voudraient vous faire croire certains vendeurs.
4. Rendement: Il est essentiel d’évaluer le rendement brut, net et « net net » potentiel avant toute décision afin de pouvoir comparer différentes options entre elles.
N’hésitez pas à partager si cela répond à votre demande ou si vous avez besoin d’autres informations !
Investir dans le locatif : avantages et inconvénients
Avantages :
– Possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment avec des dispositifs comme le LMNP.
– Devenir propriétaire d’un bien réel qui peut aussi servir de logement en cas de besoin (même s’il est préférable de ne pas choisir un bien comme on choisit sa résidence principale).
– Opportunité de profiter de l’effet de levier du crédit.
– Transmission facilitée du patrimoine.
– Diversification des investissements aux côtés d’autres types tels que l’investissement en bourse.
Inconvénients :
– Nécessité de mener des recherches et consacrer du temps à la recherche et à la gestion des biens ou payer des frais annuels pour déléguer la gestion.
– Risque de vacance locative, détérioration du bien, loyers impayés.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Comment investir dans les SCPI ?
Il existe deux grandes façons d’investir dans les SCPI :
1. À travers un contrat d’assurance-vie (dans ce cas, vous ne pourrez pas recourir à un prêt immobilier pour investir)
2. En investissant directement auprès de la SCPI qui vous intéresse.
Il existe également plusieurs types de SCPI différents :
– Les SCPI de rendement
– Les SCPI de plus-value
– Les SCPI fiscales
Je ne vais pas entrer dans les détails dans cet article, mais si le sujet vous intéresse, je vous conseille de lire notre guide complet sur les SCPI.
L’un des problèmes avec l’investissement locatif traditionnel est que vous payez cher pour n’acheter finalement qu’un seul bien (surtout au début). Cela comporte donc un certain risque si votre investissement ne se déroule pas comme prévu.
Les SCPI offrent l’avantage d’avoir des moyens importants, leur permettant ainsi d’investir dans plusieurs biens différents. Ainsi, si l’un des investissements ne fonctionne pas, les autres peuvent compenser.
De plus, vous avez également la possibilité d’investir dans différentes SCPI afin de diversifier davantage votre portefeuille.
Investir en SCPI : avantages et inconvénients
Les avantages
– Vous pouvez investir dans l’immobilier avec des montants plus faibles qu’en investissement locatif (environ 1 000 € la part en moyenne)
– Les SCPI ont souvent de gros moyens, ce qui leur permet d’investir dans de nombreux biens avec un nombre élevé de locataires, limitant ainsi les risques
– Les revenus des SCPI sont quasiment passifs, car vous n’avez pas à gérer les biens vous-même
– Vous bénéficiez d’une tranquillité d’esprit et passez moins de temps à gérer les problèmes locatifs et les travaux
– Possibilité de souscrire à un crédit immobilier pour investir en SCPI
– La possibilité de revendre seulement quelques parts de votre SCPI au besoin
Les inconvénients
– Des frais à payer qui peuvent être conséquents selon la SCPI choisie, notamment pour les frais de souscription et de gestion
– La SCPI est un investissement à long terme uniquement, tout comme l’investissement locatif classique
– Il peut être difficile de revendre ses parts, sauf si vous investissez depuis une assurance-vie. Dans tous les cas, la revente est en général plus rapide qu’en investissement locatif traditionnel.
– Comme tout investissement, il comporte des risques, et les résultats dépendent du marché immobilier.
Louve Invest
Louve Invest est une plateforme moderne qui vous permet d’investir dans l’immobilier à travers plus de 50 SCPI dès 200€. De plus, Louve Invest reverse 2,5% du montant investi directement sur votre compte bancaire.
Le crowdfunding immobilier
Avec le crowdfunding immobilier, vous investissez votre argent avec d’autres personnes pour prêter des fonds à un promoteur qui souhaite construire ou rénover un bien immobilier. Si le projet se déroule comme prévu, vous récupérez votre investissement initial plus des intérêts à la fin du projet. Il est également possible d’investir sous forme d’actions ou de titres participatifs dans certains systèmes de crowdfunding immobilier, mais cela reste moins courant. Le crowdfunding permet de financer des projets avec des montants relativement faibles, offrant ainsi une plus grande diversification, mais il comporte également un certain niveau de risque. Les projets ont généralement une durée assez courte, allant de 12 à 36 mois pour la plupart d’entre eux.
Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?
Pour investir dans l’immobilier en crowdfunding, vous devez passer par une plateforme spécialisée. Celle-ci fait le lien entre le promoteur du projet immobilier et vous, l’investisseur. Chaque plateforme sélectionne les projets à proposer selon des critères de qualité.
Il est crucial de bien choisir sa plateforme, car toutes n’ont pas la même rigueur dans la sélection des projets. Assurez-vous qu’elle soit régulée par les autorités financières françaises.
En crowdfunding immobilier, plus les rendements potentiels sont élevés, plus les risques sont importants. Les avantages incluent la gestion simplifiée de votre investissement pour une durée définie et la possibilité d’investir sur le court/moyen terme avec des sommes relativement faibles.
Cela permet également une meilleure diversification de vos investissements et offre généralement un rendement intéressant (en moyenne 9,1%). La fiscalité est aussi souvent plus simple que pour un investissement locatif classique.
Cependant, il faut être conscient que votre argent sera bloqué pendant toute la durée du projet et qu’il subsiste des risques tels que le défaut de paiement. Bien que les plateformes effectuent un filtre qualitatif en amont, il est essentiel que vous aussi examiniez attentivement les projets dans lesquels vous souhaitez investir.
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
Je sais : encore un acronyme. En plus, il s’ajoute à plein d’acronymes complètement similaires dans le monde de l’immobilier, comme les SCPI, les SCI, OPCI… Histoire de bien nous simplifier la tâche. Bref, pour l’expliquer simplement, les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier avec un fonctionnement un peu particulier, puisqu’elles sont cotées en bourse. Vous pouvez aussi entendre parler de « sociétés foncières cotées » pour parler des SIIC. Même si elles restent très en lien avec l’immobilier, elles touchent donc aussi au monde de l’investissement en bourse.
Côté fonctionnement, les SIIC collectent l’argent des investisseurs, et s’en servent ici aussi pour des projets d’achats ou de construction de biens immobiliers. Ces biens sont ensuite mis en location, comme dans les SCPI. De votre côté, vous achetez une part de la société (comme vous pourriez le faire dans un investissement en bourse classique en achetant l’action d’une entreprise). Et toujours comme dans une SCPI, vous récupérez de votre côté une partie des loyers moins les frais.
La différence principale c’est que les SIIC sont cotées en bourse (et pas les SCPI). Vous pouvez donc en acheter directement depuis votre compte-titre ordinaire ou même depuis certaines assurances-vie. Vous pouvez aussi acheter et revendre des parts à tout moment.
On peut théoriquement investir en SIIC depuis une assurance-vie mais toutes ne le proposent pas (c’est même assez rare). C’est par exemple le cas du contrat LINXEA Spirit 2.
Les avantages:
– Vous n’avez rien à gérer vous-même : la recherche,l’achat des biens et la gestion des locataires est faite par la SIIC.
– Vous pouvez commencer à investir à partir depetits montants seulement.
– Certains frais quevous aurez à payerdans d’autres typesd’investissement immobilier(fraisde notaires,fraisd’entréeenSCPI,frais d’acquisition etc.)n’existentpas aveclesSIIC.
– Une déclaration fiscaleplus simple qu’eninvestissementlocatifclassique.
– Étant donné quelesSIICsontcotéesenbourse,vouspouvezacheter et revendrevosactions facilement.
Les inconvénients:
– Àla différence del’investissementlocatif classiqueetdesSCPI,vous ne pouvez pasdemanderde créditimmobilierepourinvestirdansuneSIIC.
-Vuqu’il s’agitd’un investissemen toenbouselesSIIContunecertaine volatilité: vous pouvevoir leur coursqui monte temdescendfréquemment.Il faut apprendreà gérer cettevolatilité(etne pas paniquerà chaque baisse)avantd’y placervos euros.
Commejeledisaisplus tôt,chaque façondefairedel’investissementimmoa ses avantagesetses inconvénients.Etilexisteaussiencored’autresméthodesetsubtilitésquejene creusepasdan scetarticle,c omme lalocationsaisonnièrelessolutionsded éfiscalisation(typePinel,Malrauxetc.).Gardezsimplemententerête qu ’in vestirdanslelocatifennuest souventunefausseevidence.Letout,c’estdeprendrelet empsdevous poserpourvoirlaquellesolutionvous convientlemieux.
